Классические отели испытывают все большее давление со стороны апарт-отелей.
Но апарт-отели — тоже отели. И вместе с классическими отелями они испытывают возрастающее давление со стороны «третьей силы» — операторов краткосрочной аренды квартир и домов.
По ипотеке в России было куплено немало квартир. Отбить свои вложения их владельцы рассчитывают с помощью приезжих.
Центр Стратегических разработок представил недавно результаты исследования текущего состояние и перспектив развития рынка краткосрочной аренды в России до 2030 года — в сравнении с рынком отелей.
Оперируя модным термином «бенчмаркинг», авторы исследования для начала обрисовали рынок туризма в целом. По их подсчетам, на проживание в сфере туризма в 2024 году приходилось 28% трат путешественников. К 2030 году этот показатель возрастет до 30%, а в абсолютных цифрах — почти в три раза. На значительный рост объема рынка повлияет как инфляция, так и вывод на рынок новых мест размещения туристов.
На рынок краткосрочной аренды (РКА) в 2024 году пришлось 19,7% из расходов туристов на проживание. На коллективные средства размещения (КСР) — соответственно, 80,3%. При этом треть этого объема дали КСР услуги по питанию, спа и др., а не собственно выручка за продажу номеров.
К 2030 году доля РКА (по прогнозу) возрастет уже до 25,3%. У КСР (при доле рынка в 74,7%) 35% будет опять же приходится на услуги, а не на номера.
Между тем, уже в 2025 году объем рынка КСР может превысить 1 трлн рублей! Это +29% к уровню 2024 года. Но для сравнения — рост рынка КСР в 2024 году в сравнении с 2023 годом оценивается в 51%, а дальше рост будет замедляться до 18% в 2026 году, затем до 17%, 14% и т. д.
К факторам, формирующим рынок (и его рост), Центр Стратегических разработок относит:
Но, если первые два фактора, выглядят бесспорными, то третий — нет. Скорее всего, наоборот, следует ожидать снижение средней (за год) загрузки номеров. Причины для этого, думаю, для всех очевидны.
В оценке динамики развития КСР в России, авторы исследования уделяют особое внимание доле каналов ОТА в объеме продаж. Эта доля балансировала на уровне 50% в 2023-2024 годах, но к 2030 году оценивается в 60%.
Как вы думаете, не чересчур ли это оптимистичный для отельеров прогноз? Соотношение ОТА / прямые продажи через пять лет может составить и 70% / 30% и 80% / 20%. У ОТА мощнее ресурсы, а потребитель сейчас живет в логике маркетплейсов и охотно тяготеет к пользованию услугами консолидаторов.
Вместе с тем, за последнее десятилетие инструменты, способствующие прямому бронированию, значительно улучшились, и крупные гостиничные бренды прочно закрепились на рынке. Опросы зарубежных отельеров, проведенные международным изданием Skift, показывают, что «западные» отельеры считают соотношение 50/50 между прямым и не прямым каналами продаж разумным и приемлемым для себя сценарием. Но то на «Западе», в России тренд сейчас говорит об ином.
Аргументом в пользу роста прямых продаж Skift приводит то, что в долгосрочной перспективе наблюдается структурный сдвиг в сторону брендированных отелей по всему миру — см. публикацию на Hotelier.pro КОМПРОМИСС НЕИЗБЕЖЕН — МЕЖДУ «ОТАВАРИВАНИЕМ» РЫНКА И ПРЯМЫМИ ПРОДАЖАМИ?
Между тем, опрос Центра Стратегических разработок показал, что онлайн-платформы опережают прямое бронирование (сайты отелей) практически по всем пунктам. А по такому аргументу, как «широкий выбор отелей по всей России» отдельному отелю просто нечего возразить ОТА.
Драйверами развития РКА в России в исследовании названы:
К факторам, формирующим РКА (и его рост), Центр Стратегических разработок относит те же, что и высказанные выше в отношении КСР:
Согласно аналитики «Суточно.ру», в России в 2024 году в краткосрочную аренду сдавалось около 300 тысяч объектов, что на 25% больше, чем годом ранее. Кроме того, эксперты отмечают развитие РКА в регионах, где есть ряд ограничений на строительство КСР.
В перспективе объем РКА в денежном выражении с 2024 по 2030 годы увеличится почти в четыре раза (количество объектов при этом возрастет на 70%, в абсолютном выражении — на 258 тысяч. Сколько новых гостиничных номеров при этом будет введено в России к 2030 году?).
НА РКА отмечается не только увеличение числа лотов, но и расширение типологии предлагаемых объектов размещения. Арендодатели готовы сдавать не только квартиры или апартаменты, но и активно предлагают новые виды жилья, например, дачи.
ОТА (консолидаторы) в этом сегменте рынка будут однозначными доминаторами. Если КСР имеют больше возможности развивать собственные сайты, то для представителей РКА в России ключевым каналом продаж становятся именно российские сервисы онлайн поиска и бронирования.
Интересно — авторы исследования прогнозируют одинаковый рост средней стоимость проживания что в КСР, что на РКА — на 67% в период с 2024 по 2030 год.
Однако, если инфляция и разбухание цен не притормозят свой аллюр, то такой рост будет достигнут уже к 2026-2027 году.
Какие барьеры развития РКА в России видят в Центре Стратегических разработок? В числе барьеров указаны:
Вместе с тем, частное размещение рассматривается как более приоритетное семьями, у которых двое и более детей, а также автомобилистами (!). Важно отметить, что эта тенденция распространяется и на b2b сегмент, где эксперты также отмечают рост спроса на посуточную аренду.
В «Островке» сообщают, что дома и апартаменты в 2024 году сформировали 22% общего объема бронирования размещения, год к году значение выросло на четыре процентных пункта. Но в некоторых регионах показатель выше. Например, в Калининградской области эту форму размещения выбирали 57% гостей, в Татарстане — 44%, в Башкортостане и Тюменской области — по 39%.
«Традиционно рынок краткосрочный аренды характеризуется большим количеством игроков благодаря низкому порогу входа и наличию нескольких бизнес-моделей взаимодействия с собственниками — субаренда, доверительное управление. Однако в 2024 году выросла ключевая ставка ЦБ, а также ужесточились требования при ипотечном кредитовании, что препятствует выходу на рынок новых игроков», — говорит Илья Формальский, директор по развитию бизнеса RealtyCalendar.
Несмотря на то, что рынки краткосрочной и долгосрочной аренды значительно отличаются и собственники в основном выбирают форму сдачи жилья исходя из личных предпочтений, растущий спрос и ожидания более высокой доходности стимулируют собственников переориентироваться с долгосрочной аренды на краткосрочную.
По мнению экспертов ЦИАН.Аналитики, во многом тренд связан со стратегией покупателей-инвесторов, начавших отдавать предпочтение именно краткосрочной аренде. По оценкам экспертов рынка, краткосрочная аренда приносит собственникам в среднем на 30–50% больше дохода, чем долгосрочная.
«По нашим наблюдениям, средняя стоимость аренды квартиры уже далеко не всегда дешевле, чем проживание в отеле», — отмечает Юрий Кузнецов, основатель «Суточно.ру».
Основными неценовыми критериями при выборе жилья для краткосрочной аренды являются транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой, а также то, насколько квартира оборудована техникой — узнал в ходе опроса сервис Домклик.
«Почти 70% опрошенных в качестве ключевого неценового критерия выбрали транспортную доступность — близость остановок общественного транспорта, метро, а также возможность добраться до них пешком. Вторым по важности параметром стала инфраструктура (49%) – наличие рядом с жильем торговых центров, магазинов, аптек, а также культурно-досуговых учреждений. На третьем месте оказалось наличие необходимой техники (46%)», — отмечают в Домклик.
На рынке краткосрочной аренды появляются новые типы игроков, выполняющие функции (фактически профессиональной) управляющей компании. Они предлагают для арендодателей услуги «под ключ», которые включают в себя оценку и страхование объектов, создание и продвижение объявлений об аренде, поиск и проверку жильцов. Появление игроков такого формата указывает на новую стадию зрелости рынка и повышение качества предоставляемых услуг.
Одна из таких компаний — «Две Подушки» в Вологде. Алексей Иванов, ее основатель и руководитель, как раз рассказал нам о росте стоимости ведения бизнеса по сдаче квартир в краткосрочную аренду. Выросли:
«Цены на аренду мы подняли в 2024 году среднем на 15%, — прокомментировал Алексей Иванов, — Маржинальность упала на 1 процентный пункт».
Ранее в интервью Hotelier.pro основатель «Двух подушек» выделял три топ проблемы** посуточной аренды:
** см. в пубрикации на Hotelier.pro
Все три проблемы так и остались. А финансовая дополнилась отсутствием официальных отношений с арендодателями и приемом оплат «в серую». Из-за чего происходят повальные блокировки счетов и карт по 115 ФЗ.
«Рынок разный по конкретным городам, — отмечал Алексей Иванов. — Спрос на аренду квартир совсем неэластичный. Очень часто возникает такая ситуация, что нечего бронировать – все занято. Имеются даты с очень высоким спросом. Майские праздники, например. Невозможно снять квартиру, невозможно снять номер в отеле. С другой стороны бывают периоды низкого спроса, когда все квартиры стоят. И никак ценой этой ситуацией не поуправляешь. Ситуация аналогична рынку такси, рынку авиаперевозок. Есть даты высокого спроса и есть даты низкого спроса. Я уверен, что рынок посуточной аренды не перенасыщен, еще есть куда расти. Вопрос в качестве роста. Сейчас очень много средних вариантов. Если расти, то либо через сверх-эконом, либо через уникальные дорогие объекты. Эти ниши еще заняты не полностью».
«У меня стоит цель дойти до 2000 квартир в управлении в течение ближайших 5 лет. Будем повышать стоимость суток и восстановим рентабельность», — сказал нам Алексей (хотя раньше был план ужать предложение до пула наиболее востребованных квартир! — см. в той же публикации, указанной выше).
Для полноты картины упомянем и «четвертую силу» на рынке организованной продажи ночевок — это, как мы их назвали в одной из публикаций, «мобильные отельеры». Речь о речных круизах и т.н. «железнодорожных круизах».
Очевидно, что ночи в купе железнодорожного круиза или в каюте теплохода минусуют ночи в стационарных отелях, апарт-отелях, у посуточников — см. публикацию на Hotelier.pro: НОЧИ ПРИХВАТЫВАЮТ МОБИЛЬНЫЕ «ОТЕЛЬЕРЫ».
Борьба за предпочтения людей. ночующих вне дома во время краткосрочных поездок, будет разгораться и далее — не менее интенсивно, чем сейчас.
В условиях бума внутреннего туризма многие отельеры чувствуют себя бодро. Но и конкуренты у них бодрые.
Это авторский материал. Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.
Об авторе
Павел Баскаков
Источник: hotelier.pro
